投資信託のREIT(不動産投資信託)とは?

REITとは

「REIT」とは、主に不動産に投資をする投資信託のことです。
不動産投資信託とも言われます。
株やETFなどと同様に市場で売買されます。
投資信託が複数の銘柄や債券等を組み入れるように、REITは投資家から集めたお金で不動産に投資をし、賃料や売却益を投資家に分配します。

具体的に説明すると、REITはまず投資家からお金を集めます。
次にそのお金を使って、オフィスやビル、マンション等の賃貸住宅、ホテルや旅館、商業施設等の不動産を購入します。
そして、そこで得られた家賃収入や不動産の値上がりによって得られた売却益を投資家に分配するのです。

投資家が不動産投資考えるタイミングとしては、景気が良い時や、地下や家賃が上がっている時でしょう。
しかしながら、投資家が個人で不動産投資を行う為には、かなりの資金が必要になります。
そこでREITなら不動産に間接的に分散投資を行うことができ、投資額も月々1万円ほどから始めることができます。
つまりREITでは少額で低リスクの不動産運用ができるのです。

また、REITは株式同様に市場で売買が可能です。
その為に、実物で不動産を持つよりも、売買が手軽に行え、素早く現金化することができます。
必然的に通常の不動産投資に比べて流動性も高くなります。

REITは運用のプロが代わりに不動産投資を行なってくれる

個人で不動産を購入し運用するには、常に賃借者が付くかや賃料収入が見込めるか、物件価格が将来的に値上がりするかなど、専門的な知識とある程度の経験、情報収集能力が必要になります。
しかしながら、REITを利用することによって、不動産投資のプロが代わりにこれらの業務を代行してくれるので気軽に不動産に投資することができるのです。

REITは組み入れる物件の種類によって2つに分けられる

基本的にREITの利益は賃料や売却益から発生します。
その為に、地下や家賃価格が上昇している時が狙い目だと言われます。
しかし、地域や物件のシャル位によって利益率は変わってきます。
REIT購入の際は、どのような物件が組み入れられているのか確認する必要があるでしょう。
REITは組み入れる物件の種類によって2種類に分けられます。
1つは「特化型」。もう1つは「複数用途型」です。
特化型は、オフィスやホテル、住宅など物件の用途を絞り込んで投資するタイプです。
その物件の需要が大きい時には大きなリターンを狙うことができます。
しかしながら、分散投資が効かないので、景気や業界の動向に左右されやすのが難点です。

複数用途型にはホテル、住宅など物件の用途を問わず、2つのタイプに投資を行う複合型と3つ以上に投資を行う総合型があります。
さまざまな物件に分散投資を行なっていることになるので、特化型に比べて安定的にリスクを抑えて運用できます。
しかし、特化型に比べてリターンは低くなりがちです。

REITの注意点

REITにも注意点はあります。
それは購入から一定期間は、解約ができないものがあるということです。
解約できない期間を予め設定し、一定額の資金を確保しようという目的の為です。
逆に言えば一定期間解約できないことにより、より安定的に運用できるということでもあります。
このタイプのREITを選ぶ場合は中長期の運用が前提になるでしょう。

また、間接的な投資といえ、投資対象は実物である不動産です。
地震や火災などの天災、また建物の老朽化など不動産独特の予測できないリスクもあります。
不動産に投資をするということは、このようなリスクがあることを事前に把握しておくべきでしょう。

また、投資対象の物件には、投資家からのお金に加え、銀行からの借り入れも利用しています。
その為に、金利が上昇した場合は金利負担も大きくなります。
今はマイナス金利で金利がかからないのでいいですが、将来的には金利が上がることも予測される為に金利が上がることによって被るリスクを予め考えておく必要があるでしょう。

分散投資の観点から見れば、REITを持っておく価値は十分にあります。
株式や債券の他に不動産にも投資をしておくことによりリスクを軽減させることができます。
また、不動産についての専門的知識がなくても投資を始めやすいというのがREITの利点でしょう。

REITの種類とREITへのおすすめ投資方法を次のページでまとめてます。

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